异地置业论坛现场
2006年9月14日，2006秋季房展会在国贸大厅举行。在会场搜房展厅，特地邀请新京报资深记 者张学冬、山海天城建集团董事长兼总裁相丰、威海君正房地产营销策划有限公司经理高鹏、京华时报资深记者赵丽萍，共同就异地置业话题进行讨论。搜房网邀请 BTV-5进行现场直播。
【邢晓利】今天下午来到现场的嘉宾和我们的主持，今天下午是由我和新京报资深记者张学冬共同主持。来到现场有山海天城建集团董事长兼总裁相丰，威海君正房地产营销策划有限公司高鹏，京华时报资深记者和赵丽萍。下面把接力棒交给张学冬进行主持。
【张学冬】今天我为什么和赵丽萍在这里说一下异地置业，我们两个报社对异地置业做了深度的报道。我们在网上搜索到了关于位于山东日照这个项目，下面请两位老总简单介绍一下山东两个项目。
【相丰】大家下午好，我是来自山东日照的山海天城建集团，我们教授花园在1999年在日照建立一个专为高知教授 打造的一个项目，从99年到现在已经7年了，我们主要是跟北京大学社区中心在进行合作，到现在为止有北京大学以及全国各地大学教授400多名，其中北大就 有300多名教授已经入住教授花园。我们教授花园三期现在已经入住，今年8月13日建设部专家到日照对教授花园三期工程进行了评审，我们已经通过了专家的 验收，被评为国家康居示范工程。从我们规划设计一直到我们建设过程当中，是精心设计，精心打造的一个楼盘。
【邢晓利】下面有请威海君正房地产营销策划有限公司高鹏介绍一下你的项目。
【高鹏】大家好，我一说山东威海大家都知道，那是被联合国被评为最适合居住的地区之一，我想会适合很多想望海边生活的人。
【邢晓利】像北京主流媒体包括第一财经，新京报、人民日报都对异地置业做了报道，我们搜房网也做了异地置业的专题。为什么这么多的教授到山东置业，那边究竟有什么吸引他们过去？
【高鹏】首先从山东半岛我们威海绿地多，有大海和山区结合，有富足的氧吧，再就是环境比较优美，再就是评为全国卫生城市。很多内陆人度假旅游增值，都喜欢到我们山东威海。
【相丰】整个山东半岛处在中国沿海东部的中部，是介于中国东南沿海南北交界处，是全国最适合人类居住的地方。日 照是最适合居住的地区之一，蓝天碧海金沙滩，日照是全国优秀旅游城市，全国爱国卫生优秀城市，也是全国环保模范城市。近几年来通过城市建设不断完善，居住 环境、交通及生活配套设施逐渐完善，越来越多的人选择在日照投资置业居住，像我们公司开发的教授花园有85％的客户来自于异地。我们在同行业当中，我们开 发的海滨楼盘当中70％都被异地购买了，也就是说明我们的投资环境和置业环境都是非常良好的。
【赵丽萍】我这一时间比较关注异地置业的话题，前几年刚开始异地置业的时候，很多人都是投资为主，但是今年异地 置业存在很多新的情况，就是很多人去那买房都是为了居住，包括日照教授花园很多教授到那去买房子。北大一个老教授一句话特别能说明异地置业现在的优势在 哪？他说他在北京觉得北京的空气不是特别好，他年龄比较大了，他也退休了，他只是想找一个能让他继续活下去的地方，在一些地方进行考察以后，他就发现一些 海滨城市，空气很适合他生活，包括因为他身体不太好，有很多的病，他在日照生活一段时间以后，这些病就都没有了，而且他还能在比较好的环境里面继续他的翻 译工作，因为他是研究西班牙语的，在这一段时间里面，退休一、两年的时间里面他完成了自己很多的作品，所以我觉得这是一个很好的例子，就足以说明为什么现 在人们要去海滨城市，去异地置业。因为自从非典以后，人们开始更加关心健康，健康成为人们生活一个很重要的话题，所以我觉得这也很可能是近几年来异地置业 非常多，而且海滨城市的销售都非常好，包括秦皇岛、威海、日照，这些沿海城市异地置业都起来了，就是这样一点感想。老教授的话我觉得挺让我感动的。
【张学冬】其实关于异地置业的话题对于普通购房人比较熟悉的。从2000年左右北京就出现大量的异地项目来北京 推广，就跟丽萍说的大部分都是度假酒店、分时酒店为主，现在大面积的异地楼盘出现肯定有承担的能力。另外中原地产显示今年来北京异地项目达到70个，今年 秋展就有43个，就说明北京具有巨大的购买异地置业的市场。现在我们谈异地置业现在请的是来自山东的，我觉得异地置业分为两个区域，一个是近邻北京区域， 像燕郊，他们购买的目的完全是为了自己的居住，这个居住就是目前房价居高不下导致买不了房子而到这些地方来买房子。另外一类就是异地置业，日照是唯一一个 没有被工业污染的滨海城市，这种区域购买住宅产品大部分都是二次置业以上，更多目的是具有居住的成分，当然还有一些投资的成分，异地置业的购房者80％还 是为了以后休闲度假的需要，一方面北京的购买能力越来越大，生活能力越来越提高，这种情况下更多人选择异地置业。
【邢晓利】其实我觉得山东两位开发商，在这个话题也是最具发言权的。刚才两位媒体的记者也说到他们从他们的采访情况来看，是不是这样一种情况。
【相丰】我们是从99年开始做教授花园一期，这几年我们做的项目越来越大，接触的客户越来越多，我感觉到内地人 在海滨拥有一套住房是长期的梦，很多人这样的愿望很强烈，有的人想在节假日去度假，有的人是现在投资和将来退休去住，还有一些是买房子给父母去住，尽一下 孝心。但是在海边买一套房子这样一个愿望都非常普遍。
【邢晓利】高总谈一下你的想法。
【高鹏】主要是人们生活水平高了，想到海边居住的人越来越多了。在这里我提一下买房的重点，一般在买房不要离大海太近；第二要注意海拔高度；第三最好是在南侧，因为北侧冬天刮北风比较冷一点，大家买房子注意一下，这是我给大家提出的几个注意事项。
【邢晓利】高总还给有异地置业想法的人提出很好的建议。从媒体的报道，从他们的视角来看，异地置业从投资到自住的转变，你们有没有这种转变，是从什么时候开始有这种感觉？
【相丰】这个变化是逐渐形成的，我们99年本身做项目的时候，我们主要是针对老师，这些老师通常他有一个比较长 的假期，再加上黄金周，我们就是五一、十一和老师接触比较多，他们来的比较多。最近这些年情况发生一些变化，我们接触一些老师与住户，他们一般在五一之前 来住，一直到10月1日往回搬，在日照居住的时间超过半年，全年大部分的时间都在日照住，这样的人为数不少。这样的变化，我们能感觉到的还是最近这两年比 较明显。
【邢晓利】刚才你说你以前在大面积的推广，以前主要针对学校走进北大，主要是你们的客户人群，现在目前走到展会现场参加项目，这是第一次参加这种展会吗？
【相丰】我们是第一次参加展会。从99年开始我们的客户一直是北大的老师，我们推销房子是在北京大学内部设立一 个办事处，老师会口碑相传，我们的房子是这样卖的，没有请专业的销售公司，也没有参加展览会。这一次因为媒体报道后很多人打我们的电话，包括日照的电话和 北大办事处的电话，问的人比较多，我们为了给大家提供一个比较方便的咨询来参加这个展会。
【张学冬】其实我还想问一下两位嘉宾，从目前来看教授花园来自北京的置业人数能够占多大的比例？
【相丰】北京在日照买房的应该是超过10％。我们这个项目差不多有20％是来自北京的老师和客户来购买的。
【张学冬】高总，我们这个项目来自北京的购房者能占多大的比例？
【高鹏】在我们这个项目只能占到20％，主要是山西地区他们了解山东。
【张学冬】来自北京有多少？
【高鹏】我们的楼盘比较多，目前为止北京人具体统计有4000多人。
【张学冬】这是购买人？
【高鹏】现在已经购买或者是已经居住的有这么多人。
【张学冬】我还是接着问一下高总，有这么多人去威海入住，相对于北京人来说，异地置业一个是时间距离，再就是这个产品具有的特点和能够被北京人所接受，你简单介绍一下从北京到威海实际的距离有多远？
【高鹏】北京到威海直线距离就是700多公里，一般从北京到威海的火车和北京到威海的飞机每天都有一个航班，所以到威海非常方便，作为居住的条件都非常具备，学校、医院、超市，各个方面都齐全，所以在威海居住永无后患之忧。
【张学冬】相总，如果我是北京的置业者到日照去购买房子，我肯定要考虑时间路程，还有那个区域我简单日常生活能否满足？
【相丰】生活交通方面，日照到北京有700公里，全程高速，另外日照有直达北京的火车，我们在北京站晚上11点 发车52次，日照是下午51次，日照到青岛机场的距离是120公里，一个小时多一点，交通主要是这样的。在日照生活，日照现在有280万人口，生活、商 业、医院等各个方面都非常方便，日照的教育在山东也是比较好的，我们的升学率基础教育都非常发达。其他方面周边有青岛和连云港，以及曲阜、济南、泰安都在 周边，我们周边的旅游、休闲都非常方便，所有到日照的客人都是我们的朋友，我们可以给大家提供尽可能的方便。
【赵丽萍】我想问一下相总，因为咱们异地置业面临一个问题就是不是长期居住在那，物业是怎么管理的呢？是不是会赔钱？
【相丰】我们公寓每平方米是5毛钱一个月，收费是比较低廉的，除了居住的时间我们提供全套的保安、绿色、保洁等 一些服务，另外我们离开日照委托我们物业公司看管房屋、通风以及其他的服务，也就是你不在的时候你的朋友来居住或者是度假都可以提供相应的方便。另外所有 来到日照我们可以提供接站、送站的服务。
【赵丽萍】咱们在物业方面以后还会一直这样下去吗？你考虑到成本的问题，是不是要做一些改变？
【相丰】我们应该是逐渐走上法制化和规范化的管理，但是我们考虑到异地置业的客户有他的特殊性，长期以来我们一 直是秉持让客户满意的宗旨，我们物业是一直在赔钱运行，而且异地置业就是出现这样一个情况。可能在一些大的城市，物业管理是分时的，我们异地置业特别注重 终身维护，所以我们把我们的开发、销售和服务都结合起来，这样容易增加客户的信任度。
【赵丽萍】我问一下高总，刚才你说咱们威海的项目也有4000多北京人。
【高鹏】我们是好几个项目，不仅仅是一个项目，因为我们主要是以开发海边居住地，我们君正房地产从2000年开 始走入市场，对东北市场，北京、天津、山西、陕西都有自己的办事处，我们想把威海非常优美的城市，气侯等献给全国喜欢大海的人，买给他们的父母居住，如果 是他们的父母身体健康了，子女就非常高兴，这是他们最大的心愿。
【赵丽萍】在那边居住的人是不是年龄比较大的，有长期在那居住的北京人吗？
【高鹏】长期居住一般是中老年为主体，度假的是老年人、年轻人都有。再有一些人就是不做生意，把资金转移到购房 上。因为大家都知道购房一直增值潜力比较强，特别是沿海城市，土地增值和房价增值的潜力比较大，所以很多人看好房地产投资。以前人买股票做一些投资他们觉 得风险太大，所以房地产投资购房置业风险比较小。目前来看沿海房地产有增无减，属于平稳上升，所以大家对于房地产非常有信心，所以一般人群就分为这三个购 房人群。
【赵丽萍】这么多人到威海置业，对当地房价有什么冲击吗？
【高鹏】现在威海市中心均价达到4000元/平方米，所以沿海城市土地升值空间非常大，沿海土地升值就是通过这几方面。
【赵丽萍】现在日照的房价大概是什么样的水平，跟你当初在建教授花园的时候，你有什么样的感受？
【相丰】日照现在知名度越来越高，前来置业的人也越来越多。99年我们做一期的别墅当时的售价是在1000至 2000元，现在日照的别墅价格应该在1万左右的价格。公寓楼当时就是1000元，现在在海边的公寓能达到4000、5000元，基本上是这样的。日照离 海稍微远一点，在市区是3000元左右。
【张学冬】其实今天来的两位嘉宾，一位来自日照，一位来自威海，威海的项目来到北京推广是比较早的，我想问一下 高总，目前人们购买海景房，你当时说买海景房不要靠海太近，但是像北京这样内陆城市想买海景房就是离海边近一点，呼吸海边的新鲜空间。由于目前威海大量开 发，目前购买威海真正的海景房距离海边有多远？
【高鹏】内陆人对海不了解，觉得在海边打开窗户就是海，离海越近那个房子就越好，其实真正居住以后就会体验到其实离海不要太近，在海几公里之内天天呼吸都是生活在大海的怀抱里，所以大家不要离海特别大。
【张学冬】相总，咱们的项目离海距离有多远？
【相丰】我们教授花园一期、二期、三期是从远往近，一期是离海600米，二期是400米，三期是100米，就隔一条马路，像日照的海是东面临海，不会太潮湿，日照的海是在东南侧，我们日照不是很潮湿，住在海边早上散布就可以到沙滩上，走在沙滩的感觉是不一样的。
【张学冬】其实我想问两位嘉宾，目前在你们不同的城市里面，来自北京的置业者的比例能有多少？
【相丰】我们日照在所有楼盘中，北京人超过10％，我们公司是接近20％，我们北京人是更多一些。
【张学冬】高总，咱们威海整体的项目来自北京的人数会有多少？
【高鹏】没有具体的计算，但是有很多。从每天到威海的火车上看到很多北京人，有旅游，有度假，有来置业的，70％的人都是去置业的。
【张学冬】你们滨海城市里面开发房地产产品，有一大部分在异地进行推广，在不同的城市里面，比如说两个不同的城市里面，来自异地置业人群的划分主要是哪些城市的人比较多？
【高鹏】现在整体上来看主要是大家对环保绿色健康意识越来越大，所以沿海城市的环境、空气、气侯，还有碧海蓝天 这种城市对于大家的印象非常深，所以现在目前为止我们从2000年对外销房就比较重视，我们主要就是外销房，我们这些楼盘80％都是来自东北三省，山西、 陕西、河北省这些客户，因为他们知道真正的生活。
【相丰】我们日照的楼盘，只要是日照、山东省之外的人群达到50、60％，来自山西、陕西、河北、北京、天津、江苏、浙江、安徽、上海等都有一些客户过来，我们自己的楼盘有85％的人是外地人。
【邢晓利】我们之前在威海采访一个项目，他们告诉我大部分过去的都是老年人购房，我想问一下老年人在那边购房肯定要考虑医疗配套，他们最注重这方面，咱们这边的情况怎么样？
【相丰】我们是在靠近新市区的旅游度假区，我们项目距离人民医院有4公里，我们区还有一个区医院。另外我们这些年通过和北大的合作，北京大学医学部第三附属医院与我们日照市人民医院建立长期的联系，每年都有十几名专家长期在日照人民医院坐诊，我们这种关系也是相辅相成的。
【高鹏】我们不仅仅是一个楼盘供大家选择参考，我们很多外销楼盘根据楼盘坐落的位置，你想买10多万的房子在海 边生活，就得买配套不是特别齐全的，如果想买配套特别齐全的，我们占地27公顷，1235户，绿地面积达到40％，周围学校、医院、超市、三个公园，市政 府广场都在周围，离得非常近，这是一个最好的楼盘位置，也是市政府的形象小区，希望有层次的人到这个小区置业居住。
【邢晓利】我想问一下相总，买房就是买邻居，这位项目有300多位教授过去置业，这些教授他们的邻居是哪些人？
【相丰】实际上在教授花园居住的教授有400多人，其中北大就占了300多户，我们有详细的记录。在日照选择买 房的人，一开始我们是封闭的，就是对专家、教授、知识分子专项开发的。三期因为我们是招拍挂，必须走向市场。那么多的教授，他会把他的同学，他的学生和他 那个圈子里面的人介绍到日照。我们日照教授花园这里面居住的人群，既有高级知识分子，社会名流、成功人员在教授花园买的很多，还有著名的导演也在我们教授 花园买了房子，应该说我们教授们的邻居是物以类聚，人以群分，他们层次都是很高的。
【邢晓利】高总，之前有媒体报道看房团威海被骗，有这样的报道。像我在这展会看到咱们展台想去那买房，你是现房还是怎么样，没有看到楼盘周围怎么样，咱们这边能提供怎么看房？怎么给他们提供方便，让他们确认咱们楼盘是怎么样的？
【高鹏】这个问题是这样的，现在中国人口比较多，人的思想理念也比较多，层次低的人也有，层次高的人也有，所以 小偷小骗是有的，可能影响我们整个威海地区的名誉。一般大家看房首先跟当地的售楼处或者是办事处看一下房地产的五证齐不齐全，这五证一般很少有原件，都是 复印件，根据复印件可以查一下房地产的实力和能力，确认房地产商有实力和能力后，再就是现在国家规定不允许卖楼花，不可能开发就售楼，所以盖三层以上才可 以销售，去到就可以看到楼间距，大概的情况。
【赵丽萍】我刚了解情况这次房展会有14个外地项目来宣传，你们是怎么看的，对北京市场是不是特别有信心？
【相丰】我们是第一次参加房展会，我们不知道技术的项目他们是怎么考虑的，因为我们是走进客户，为客户提供方便 的服务，是我们参加展会主要的目的。记者问到关于交通的问题，我们到日照教授花园常年有班车，我们在北大的勺园，每年假期都会有班车，这个月30日早上6 点半有一趟班车，有意向的朋友可以和北京办事处联系，电话是62754268。
【高鹏】房展会我刚才说到我们君正房地产从2000年就开始走入外市场，我们这么多市场如何让大家知道威海这样 优秀、美丽的城市呢？我们一般就是通过报纸、媒体多方面宣传威海让大家了解，而不是一次半次，一般房展会都会给我们发信息，通知我们他们有房展会，一般我 们都会考虑一下。因为通过这样的方式让大家了解威海，了解我们房地产的房子，多了解以后对于我们销售的房子有信心。所以以后到我们他看房、买房心里比较踏 实。
【张学冬】因为异地置业并不是北京置业，必然会产生异地置业的风险。当时威海有一个代理项目骗了北京的购房者，在北京影响比较大。如果我们北京人去两个城市异地置业，两位都是异地置业的开发商，也是专家，能不能给我们购房者一个忠告，就是异地购房者如何防范一些风险？
【相丰】我的理解异地置业一定要到现场看一看，一定要打听当事人以及同行业对这个公司以及对这个项目的评判，要 了解这个品牌的知名度和美誉度，一直开发商相应的信誉。再就是要看一看他开发的项目建筑质量，物业管理等与项目切实有关的因素和指标，综合来评判，不能简 单地来看价格，或者是位置一些个别的因素，应该综合评判，可能会买到比较满意，比较放心的产品。
【邢晓利】高总刚才提的建议也很多，再给我们补充一点。
【高鹏】一般我们公司在2000年开始销售的时候，我们公司君正房地产就是以外销房为主，我们第一就是做宣传， 让大家了解威海是怎么样的城市；第二就是让大家实地考察，首先了解整个威海的大环境再考虑楼盘的环境；第三步就是考虑到室内的配套设施，从第一步到最后一 步办房产证我们公司全程服务，希望大家在威海能够居住好。
【邢晓利】今天由于时间的关系，我们论坛差不多。最后请两位嘉宾对自己的项目做一些总结。
【相丰】我们教授花园已经落户北京大学，从99年到现在推广7年，第一次参加展会给广大客户介绍我们的项目，希望你有时间到日照看一看，到教授花园来作客。
【高鹏】我衷心祝福大家，希望大家在环境、卫生、气侯最好的条件下居住，而且希望年轻人给自己的父母找一个适合居住的地方在那养生，解除做晚辈的后顾之忧。最后我想说一下如果大家对君正房地产不了解可以登陆我们的网站，谢谢大家！
【邢晓利】由于300个教授到日照去购买教授花园，所以异地置业这个话题非常热，今天我们请到两位嘉宾，从项目、配套，具体怎么操作，怎么看房提出很多的建议，谢谢现场朋友的关注，谢谢网友的关注，谢谢！
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